手続きの流れに沿ってQ&Aをご紹介
不動産を売却されることを検討されたお客様から、実際にお寄せいただくことの多かったご質問内容について、回答とともにご紹介しております。多くの方が悩まれる点や疑問の生まれやすい点について掲載しておりますので、これから売却を検討されている方は参考としてご覧ください。掲載された質問の中では解決できない内容や個別のご相談やご質問もいつでもお答えしております。
売却活動
- 売却査定にはどれくらいの期間がかかりますか？
- 物件やその他の事情によっても異なりますが、一般的に査定自体にかかる時間は、机上査定（簡易査定）と訪問査定（実査定）ともに1時間程度です。その他に役所での調査、法務局での調査が必要となりますので、査定書をお出しできるまでには数日から1週間程度かかることが通常です。
・ 机上査定（簡易査定）
机上査定とは、あらかじめ物件の情報をうかがっておこなう査定のことで一般的に30分から1時間程度の調査で査定価格をお出しできます。
・ 訪問査定（実査定）
訪問査定は、現地確認のため、実際に査定員がお伺いし、お宅を拝見した上で査定価格をお出しますが、訪問査定にかかるお時間も1時間程度です。
- 家の設備で壊れているものがあれば修繕したほうがいいですか？
- 特に修理しておく必要はありませんが、トラブルを避けるために、不具合の確認ができているものに関しては、事前に不動産会社にご報告をしておくことをお勧めいたします。
- 家族や近所に知られずに査定して欲しいのですが
- ご依頼時にお伝えいただければ、秘密厳守を十分に配慮した上で査定を行います。また査定報告時も、依頼主様のご希望に沿った形で行いますので、どうぞご安心ください。
- 住みながら売却できますか？
- もちろん可能です。
中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら販売売却をしています。買主様が決まってからお引っ越ししています。
- 買主が見つかった場合、いつまでに引越ししなければいけませんか？
- 契約してから引き渡しまでの期間は、弊社が売主様と買主様の間に入り調整いたします。一般的には、契約から１～２ヶ月後までには引っ越しを済ませて引き渡します。
- 売却価格はどうやって決めるの？
- 査定価格を基にお客様のご希望を十分に考慮したうえで価格を決定いたします。例えば、早く売りたいかそうでないかでも価格の設定は変わりますので、不動産会社にご自身の希望をしっかり伝えましょう。
- 売却か賃貸で悩んでいます。どちらがいいのでしょうか？
- 諸事情で住まなくなった不動産を売却すべきか、賃貸にすべきかお悩みの方は多いと思います。お客様個人の事情や、物件の所在地、周辺環境によってどちらが有利なのかは違ってきます。先のことを見据え、不動産をどのように活用するかが一番重要です。結不動産にご相談いただければ、あらゆる角度から、お客様が将来的に満足いただける提案をいたします。後悔の無いように、是非結不動産へご相談ください。
- 家を売却するとき、仲介業者を通すメリットはありますか？
- 家の売却を仲介業者に依頼するメリットは、広告やネットワーク等を利用した幅広い販売活動をしてもらえることです。
また、買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまでスムーズに進むよう、金額をはじめとする買主との交渉事も任せられます。物件の調査から、契約書類の作成や買い手への重要事項説明、引き渡し、ローンや登記の手続き、税金のことなど、家の売却時には専門知識が必要です。それらをすべて任せられるのは大きなメリットといえます。
- 訪問査定の時に用意しておいた方がいいものはありますか？
- ご所有の不動産の詳細が分かるものを準備されておくと、スムーズにお話ができます。測量図面、間取り図、購入時のパンフレット等があればより実勢価格に近い査定が可能となります。
- 仲介手数料はいつ支払うのでしょうか？
- 仲介手数料は成功報酬ですので、売却契約が成立して残代金を受領するとき（決済時）にお支払いいただきます。
- 売却を中止することになった場合、費用はかかるのですか？
- 基本的に、費用は発生しません。
一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれています。例外として売主様からの特別な依頼を元に発生した広告費などは請求される場合があります。
また、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。 ですので、不動産会社との媒介契約の際は、契約書内容をしっかり確認して、疑問があれば納得いくまで説明してもらうことが大切です。
相続問題
- 相続した建物がかなり古いのですが、売却できるでしょうか？
- はい、売却できます。
相続不動産は建物が古く再生が難しい物件も多々あります。実際に現地を確認したうえで、住宅として売り出すのか、土地として売り出すのか、少しでも高く売却が行えるようご提案をさせていただきます。
- 遠方に住んでいても売却は進められますか。
- 進められます。不動産を所有すると、固定資産税などの税金が発生するため、売却を先延ばしにすることはあまりおすすめしません。売却を考えているのであれば、できる限り早く手を付けるようにしましょう。ZOOMなども使用しながら、なるべくお手を煩わせない方法にてご提案を行ってまいります。
- 相続が発生したときの相談だけでなく、生前の相続対策に関して相談はできますか。
- もちろん相続対策についてもご相談いただけます。すでに発生している相続問題はもちろん、近年の終活ブームに伴う生前の相続対策に関しても専門的なアドバイスを行わせていただきます。
- 相続してから登記していないけれど売却できますか？
- 相続した不動産を売却する場合、一度相続人へ所有権を変更する必要があります。相続登記は、買い手が見つかってからでも可能ですが、２０２４年４月１日より相続登記が義務化されるので相続されてからの期間にはご注意ください。相続の開始及び相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に所有権の移転の登記を申請しなければ、１０万円以下の過料に処されます。
- 相続人が全員揃ってなくても相談可能ですか？
- はい、可能です。
但し、売却時には相続人全員の合意が必要となりますので、あらかじめ他の相続人の方へ意思確認等しておいた方がトラブルになりにくいでしょう。
金銭問題
- 売却できるまで、期間はどのくらいかかりますか？
- 売却のご相談・販売活動・契約・引渡しまで、概ね2～6ヶ月程度が目安となります。ご事情によって早期の売却をご希望される方は、希望の売却時期などもご相談いただけます。
- ローンの残っている不動産の売却は難しいですか？
- 住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。通常は売却と同時に住宅ローンの残債を一括返済し、ローン契約を終了する必要があります。債権者の同意を得ることで残債が残る場合でも売却は可能です。それを踏まえたうえで、お客様に合わせた売却方法を一緒に考えて参ります。
- 急いで売りたい場合、どうすればいいですか？
- 一日でも早く不動産を売却したい、またはすぐにでも現金化したい場合、最も早いのは不動産会社に買い取ってもらうことです。その場合、価格が相場の8割程度になります。
通常通りに売買しようとする場合、一般的には2ヵ月～6ヵ月ほどかかると言われているため、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、ご判断が必要となります。
- 売却代金を購入代金に充てたいがタイミングが合わない場合、何かいい方法はありますか？
- 結不動産では、売却をお任せいただいた方に限り、住み替えの購入代金を立て替えるサービスを行っております。条件等ございますので、詳しくは結不動産までお問い合わせください。
事故物件
- 事故物件とは、具体的にどのような物件ですか？
- 主には、自殺、孤独死、殺人事件が起きた物件、火災、ゴミ屋敷等々の物件が事故物件に該当します。
- 事故物件の告知義務とはなんですか？
- 不動産売却の際、その物件内で以前自殺や殺人、孤独死などの死亡事故があった物件、もしくは周辺に、指定暴力団組織があるなど周辺環境が好ましくない場合、売主はそれを買主に伝えなければならない、という義務のことです。
- 事故物件の売却は実際にどのようにすすめていきますか。
- 事故物件は一般的な物件の相場では売却できません。当然ですが、事故物件を好んで購入する人、事故物件に住みたい方はいません。どういう事情で事故物件になっているのかを説明して、値段を加味してご理解して頂く購入者を探します。慣れていない業者に依頼すると悪い噂が広がり売れません。また、建物を解体して更地にするケースもございますが告知義務は更地にしても負います。
ワケあり
- 実際、離婚の財産分与で家を売るべきなのでしょうか？
- 婚姻時に住んでいた持ち家は、財産分与の対象になります。
しかし、現金などの資産を財産分与する場合は二等分にすればよいですが、家は現金のように簡単に分割することはできません。家の財産分与にあたっては「家を売却し、現金化して分ける」方法と「どちらかが家に住み続けて、半分の相当額をもらう」方法のどちらかがスタンダードです。
- 周囲に知られずに売却することは出来ますか？
- 可能です。ご相談者様のご事情を考慮して、インターネットの広告掲載やチラシ等を使用せず、独自のネットワークにて販売活動を行います。
- 住宅が共有持ち分の場合、離婚後はどのような手続きが必要ですか。
- 離婚に伴って住宅を財産分与したい場合、どちらか一方に名義を移すか、売却してそのお金を分ける方法があります。売却の際の契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があり、実印や印鑑証明などを、ご夫婦それぞれ用意しなければなりません。ですので、共有名義のままでは、相手の同意が得られないと今後に関して何も決める事ができないため、トラブルになる事が多く、早めの決断をお勧めいたします。
- 土地の形や地形、種類は査定額に響きますか？
- はい、実際に地形は傾斜がなく平坦であり、形が正方形や長方形になっているものが望ましいとされています。正方形や長方形でない土地は、不整形地と呼ばれ、評価額に影響を与える可能性があります。さらに公道や私道に接していない土地に関しては、再建築不可物件として評価が低くなる可能性が高くなります。
その他
- 登記識別情報、権利証を紛失してしまった場合、どうすればいいですか？
- 登記識別情報または権利証を無くしてしまった場合でも、一定の手続きをすることで問題なく売却できます。但し、手続きは司法書士等に依頼することになりますので、できるだけ早めに不動産会社にご相談ください。
- 不要な家具があるのですが、全部処分しないといけないのでしょうか？
- 不動産を売却する場合、空き家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不要品の処分は売主の負担となるのが一般的です。処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法があります。特に粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、早めに準備をしておいたほうがいいでしょう。買取の場合、不要なものをそのままで売却することが可能です。
- 賃貸で貸していますが、売ることは可能でしょうか？
- 売主の方が賃貸人とお話をしていて、退去することに同意を得ていれば売却も可能です。ただし、賃貸人が引越しなどに応じてくれない状態であれば、一般的な住居としての売却は難しくなります。この場合は、オーナーチェンジ物件として売り出す方向になると思いますが、収益性の問題なども出てきますので、一般の売却金額より安くなります。
不動産業者として、退去交渉のご協力は可能です。賃貸人に引越し費用を工面してあげるなどして、なんとか退去に応じてもらいましょう。
- 他社で依頼しているけど売れなくて困っているので依頼できますか？
- 可能です。現在ご依頼されている不動産会社と専任契約を結んでいる場合、すぐに当社で販売活動を行うことはできません。依頼中の不動産会社との契約満了のタイミングで、新たに当社と媒介契約をしていただき、販売活動を開始いたします。他社と契約中でもご相談は可能ですので、タイミングや流れなども含め、お気軽にお問い合わせください。
- 買取と仲介の違いはなんですか？
- 買取は当社がお客様から直接買い取る方法で、すぐ現金化でき、面倒や煩わしいこともありません。仲介とはお客様にかわり当社が販売広告活動を行い、買主様を見つけて売却する方法です。買主様を探す期間が必要となり、購入希望者への内覧等も必要となりますが、買取より高い金額で売却できる傾向があります。
- 買取の際に費用はかかりますか？
- 仲介で売却した場合、仲介手数料が必要ですが、買取の場合は不要となます。所有権移転登記費用は買主側が負担しますし、ほとんど費用は発生しません。また、自己居住用の不動産売却の場合は３０００万円特別控除がありますので、税金がかかるケースもほぼありません。
- 他社の仲介で売りに出していますが、買取していただけますか？
- 喜んで買取させていただきます。但し、他社と専属専任媒介契約を結ばれている場合、そのままですとその会社に仲介手数料を支払わなければいけなくなりますので、お客様の方で契約を破棄または、契約期限が切れた後の買取となります。
- 売却をしやすい時期や季節はありますか？
- 入学や転勤などで引っ越しが多くなる春先は、住宅の売買が活性化する時期でもあります。
夏の暑い時期は内覧希望者が減少するので、その間に売却の準備を進めて、秋口に売りに出すと、年内に引っ越したい人と３月までに引っ越したい人の両方をターゲットにできます。
- リフォームした方が高く売れますか？
- リフォームしたい箇所や好みはそれぞれ異なりますので、必ずしも売却前にリフォームする必要はなく、またリフォームしたからと高く売れるわけでもありません。リフォーム代によっては売却できても採算が合わない場合も出てしまいます。但し、劣化や破損などの状況によってはリフォームした方がいいケースもあります。結不動産では過去の事例に基づいて、適切なご提案をさせていただきますのでお気軽にご相談ください。
- 売却後に確定申告は必要ですか？
- 原則として確定申告は必要となります。
売却益がでた場合は所得税・住民税が掛かります。売却損がある場合は税金は掛かりませんが、他の収入から相殺することで還付を受けることが可能となります。
